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江西省国防动员办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 22:00:39  浏览:9068   来源:法律资料网
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江西省国防动员办法

江西省人民政府、江西省军区


江西省国防动员办法

(2003年5月30日江西省人民政府第4次常务会议审议通过 2003年6月13日江西省人民政府、江西省军区令第120号公布)

第一章 总则
第一条 为加强国防动员建设,完善国防动员体制,提高平战转换能力,保障国家安全,根据《中华人民共和国国防法》、《中华人民共和国兵役法》等法律、法规,制定本办法。
第二条 本办法所称国防动员,是指国家平时储备和战时调动各种资源,以适应战争需求所进行的一系列活动。
第三条 在本省行政区域内开展国防动员工作,必须遵守国家有关法律、法规和本办法的规定。
第四条 国防动员坚持人民战争思想,贯彻平战结合、军民结合、寓兵于民的方针,遵循统一领导、统筹规划、全民参与、突出重点、注重质量的原则,提高平战转换、快速动员、持续保障和综合防护能力。
第五条 县级以上国防动员委员会(以下简称国动委)是本行政区域内国防动员工作的领导、指挥机构,在上级国动委的领导下,组织、领导平时国防动员准备和战时国防动员实施。
企业事业单位可以根据需要,指定相关内设机构或者专门人员负责组织落实本单位的国防动员任务。
第六条 公民必须依法自觉履行国防动员义务。
各机关、团体、企业事业单位必须依法开展国防动员活动,完成国防动员任务。
第二章 领导体制
第七条 各级国动委实行以地方为主、地方和当地军事机关共同负责的领导体制。
国动委各成员单位是本级国防动员工作的执行机构,在各自职责范围内承担国防动员的有关工作。
各级国动委设立的综合办事机构在本级国动委的领导下,负责国动委的综合计划、组织协调和日常事务;各级国动委设立的专业办事机构在本级国动委的领导下,负责国防动员的有关专业工作。
第八条 省国动委在国家和南京军区国动委的领导下,履行下列工作职责:
(一)贯彻有关国防动员工作的法律、法规、规章和上级有关国防动员工作的方针、政策、指示;
(二)起草国防动员工作的地方性法规、规章;
(三)组织领导人民武装动员、政治动员、国民经济动员、科技动员、信息动员、人民防空、交通战备等工作;
(四)组织编制国防动员规划、计划、制定动员支前方案;
(五)监督检查国防动员法律、法规、规章的实施和国防动员规划、计划的执行;
(六)协调与国防动员工作有关的其他重大事项。
市、县级国动委在上级国动委的领导下,在本行政区域内履行相应的国防动员职责。
各乡(镇)人民政府、街道办事处在县级国动委的领导下,落实本管辖区域内的国防动员任务。
第九条 各级国动委负责人由地方和当地军事机关主要负责人担任,其成员由地方、军事机关有关部门和社会团体主要负责人组成。
各级国动委负责人由本级地方和军事机关共同任免,报上级国动委备案。
各级国动委成员调整,由本级国动委主要负责人批准。
国动委各办事机构负责人调整,应当报本级国动委主要负责人批准;工作人员由各办事机构按要求配备。
第十条 设区市、县级国动委主要负责人,每年应当向上一级国动委述职。
各级国动委各办事机构主要负责人,每年应当向本级国动委述职。
第十一条 各级国动委及其办事机构平时开展国防动员工作所需经费,列入同级财政预算,专款专用。
各级国动委成员单位平时开展国防动员工作所需经费,列入本单位的经费开支。
鼓励企业事业单位、社会团体和公民为国防动员活动提供经费支持。
第三章 平时国防动员准备
第十二条 各级国动委应当在和平时期组织进行动员准备,将人民武装动员、政治动员、国民经济动员、科技动员、信息动员、人民防空、交通战备等方面的动员准备纳入本行政区域的总体发展规划和计划,完善动员体制,增强动员潜力,提高动员能力。
第十三条 建立国防动员潜力调查制度。
前款所称国防动员潜力,是指可动员起来用于国防的人力、物力、财力的总和。
全省范围内的国防动员全面潜力调查,由省国动委每5年组织一次;全省范围内的国防动员专项潜力调查,由省国动委有关专业办事机构根据需要组织。
任何单位和公民均必须依法接受国防动员潜力调查,及时准确提供有关信息资料,不得以任何理由拒绝提供、不按要求提供或者提供虚假信息资料。
第十四条 各级国动委应当依据本地国防动员潜力、战时军队的需求,以及国民经济和社会发展水平,编制国防动员规划、计划,经上级国动委批准后执行。
专项动员规划、计划,由国动委各专业办事机构编制,经本级国动委批准后执行。
国防动员规划、计划应当纳入本地国民经济与社会发展规划、计划,保持国防动员建设与经济建设的协调发展。
第十五条 各级国动委及有关成员单位、专业办事机构以及承担国防动员任务的单位,应当按照国家确定的国防动员等级和预定的战时动员任务,编制国防动员预案。
第十六条 各级国动委应当根据国防动员预案,适时组织开展国防动员演练。开展国防动员演练应当经上一级国动委批准。
国防动员演练可结合抢险救灾和军事行动进行。
县级以上人民政府根据国防动员演练需要,可以依法征用有关民用资源。演练结束后,征用的民用资源能够返还的,应当及时返还;造成损坏的,应当在修复后返还;不能返还的,由负责征用的人民政府按直接经济损失给予适当补偿。
第十七条 各级国动委应当建立和完善民兵预备役、兵员动员制度,为军队战时扩编储备后备兵员。
各级国动委应当结合预备役人员登记制度,做好专门人才的登记、编组和培训工作。
第十八条 各级国动委应当组织开展经常性的政治动员工作,增强公民的国防动员观念和履行国防动员义务的自觉性。
机关、团体、企业事业单位以及基层群众性自治组织,应当根据各自的实际情况组织开展国防教育。
新闻媒体应当为开展平时政治动员工作服务。
第十九条 省国动委根据国家或者省国防动员需要和有关标准,确定应当贯彻国防要求的经济建设项目。
政府有关主管部门在对前款规定的经济建设项目的可行性研究报告进行审查时,应当征求本级国动委有关办事机构的意见。
有关单位在进行第一款规定项目的建设时,必须贯彻国防要求,增强国防功能,适应军事需求。经济建设项目贯彻国防要求所需经费,由项目建设单位纳入建设项目概算总投资。
第二十条 本省建立政府和企业事业单位相结合的动员物资储备制度。
县级以上人民政府和企业事业单位应当按照《中华人民共和国国防法》和《江西省国民经济动员办法》的有关规定,储备动员物资。
承担动员物资储备任务的企业事业单位,享受国家规定的优惠政策。
第二十一条 国动委有关办事机构负责规划和管理国防科研生产动员体系,对列入国防科研生产动员体系的企业事业单位,给予经费、物资和技术等方面的支持,并鼓励其发展军民两用技术,推广军民通用技术标准,提高产品的军民兼容程度。
列入国防科研生产动员体系的企业事业单位,平时必须按要求做好战时转扩产各项准备,确保战时按军事订货合同组织生产,提供符合质量标准的武器装备或者军用物资。
第二十二条 各级国动委专业办事机构应当根据本级国动委的要求,加强专业保障队伍建设。
专业保障队伍平时进行必要的训练和物资、技术准备,确保战时按要求担负军队勤务保障、消除战争灾害以及其他战时勤务。
第二十三条 各级国动委应当建立健全国防动员网络系统,建立集情报、通信、指挥、控制为一体的网络化动员指挥决策中心和数据库。
第二十四条 各级国动委应当加强国防动员队伍建设,有计划地培训国防动员骨干。对关键岗位的专业人才,必须加强政治审查,有针对性地进行培养。
第二十五条 县级以上人民政府每年从本级财政中安排一定的经费,建立战备储备金,以确保战时急需。战备储备金由本级国动委负责使用。
第四章 战时国防动员实施
第二十六条 国家发布动员令后,各级国动委必须通过各种形式,运用一切宣传工具和通讯手段,以最快速度将动员令传达到全体军民。
第二十七条 各级国动委战时转为国防动员支前指挥部,组织本地区迅速转入战时体制。国动委全体成员和所有参战、支前保障人员应当立即进入指定位置,依据指挥部的指令和各自职责,全面开展工作。
第二十八条 各级国动委应当根据军事需求,修订、完善、落实战时国防动员计划和动员支前方案,并根据各作战阶段任务,下达本级国防动员工作指示,及时向上级国动委报告国防动员阶段工作情况。
第二十九条 各级国动委按照国家统一制定的政治动员口号,组织开展战时政治动员工作。
各级人民政府、军事机关和社会团体,应当对公民进行战争性质、目的教育,动员一切可以团结的力量支援前线。
各新闻媒体必须按统一要求组织开展战时宣传教育。
第三十条 各级国动委负责组织实施兵员动员、补充、扩编和预备役部队调现服役,动员作战急需的技术人员支援前线,或者成建制地组织民兵专业技术分队配合部队作战。
任何单位均必须向本单位被征召人员及时传达征召通知,并为其按时报到提供便利。被征召人员接到征召通知后,必须按要求迅速到指定地点报到。
第三十一条 根据战时国防动员需要,国动委有关专业办事机构组织开通军地通信枢纽联络线,迅速建立军地统一的通信网,组织信息专业技术分队配合部队作战,参与部队应急通信保障。
第三十二条 根据战时国防动员需要,依法征用设备、设施、交通工具、场地、物资等民用资源。一切民用资源的所有者或者经营者,不得拒绝征用。
民用资源的征用,由省军区统一向省人民政府提出征用需求,省人民政府有关部门按照有关规定组织实施;情况紧急时,军队团级以上单位可以直接向当地人民政府提出征用需求,由当地人民政府会同军队组织实施。
第三十三条 根据战时国防动员需要,可以对被征用的民用资源进行加装和改造。被征用的民用资源需要加装和改造的,由使用单位提出要求,政府和军队有关部门组织实施。
民用资源的所有者或者经营者应当对被征用民用资源的加装和改造予以协助。
第三十四条 根据战时国防动员需要,省国动委可以提请省人民政府决定对局部地区的道路、水路实行交通管制。
县级以上人民政府根据省人民政府的决定,组织公安、交通部门依法实施交通管制,保障武装力量顺利通过一切交通线路和平时不供交通使用的地面和水面。
一切单位和公民必须无条件地保障武装力量顺利通行。
第三十五条 根据战时国防动员需要,省国动委统一调配省内一切作战所需物资,组织扩大物资生产能力,优先满足武装力量作战、国防科研生产等需要;可以采取任务委托,、协作攻关等方式,迅速动员有关科研机构,加速研制、改进现代化武器装备,及时搜集整理科技情报。
第三十六条 各级国动委应当在发生战争灾害时,统一组织专业保障队伍和其他防灾救灾力量进行防灾救灾工作。
任何单位和公民均应当采取自救、互救的方法消除战争灾害。
第三十七条 根据战时国防动员需要,各级国动委可以动员18周岁至55周岁的男性公民和18周岁至50周岁的女性公民担负军队作战保障、消除战争灾害、维护社会秩序等方面的勤务。
免服战时勤务人员的范围,按照国家有关规定执行。
第三十八条 各级国动委根据上级国动委的要求和战争进程,适时组织本地国防动员潜力调查、核实、评估,制定持续动员保障计划和方案,并组织实施持续动员。
第三十九条 战争即将结束或者结束时,省国动委根据国家发布的复员命令,组织实施本省的复员工作。
前款所称复员,是指国家有组织地从战时状态转入平时状态所进行的活动。
参加国防动员活动牺牲人员的家属及伤残人员的抚恤优待,按照国家有关规定办理。
被征用民用资源的返还和补偿,由县级以上人民政府组织实施。对能够返还的,应当及时返还;造成损坏的,应当在修复后返还;不能返还的,按照国家有关规定对直接经济损失给予适当补偿。
第五章 奖惩
第四十条 对在国防动员工作中成绩显著的单位和公民,由国动委、人民政府和有关单位给予表彰和奖励。
第四十一条 公民、单位不履行国防动员义务,其他法律、法规有处罚规定的,从其规定。
第四十二条 公民违反本办法规定,其他法律、法规未规定处罚的,由县级以上国动委有关办事机构给予批评教育并责令限期改正;逾期不改正的,提请有关单位依法给予行政处分;不属于行政处分对象的,可处以200元以下罚款;应当给予治安管理处罚的,由公安机关依法处罚。
第四十三条 单位违反本办法规定,其他法律、法规未规定处罚的,由县级以上国动委有关办事机构责令限期改正,并可处以1000元以下罚款;对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,提请有关单位依法给予行政处分。
第四十四条 公民、单位战时不履行国防动员义务,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十五条 各级国动委及其办事机构工作人员有下列行为之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)不履行国防动员职责的;
(二)组织管理不当,给国防动员工作造成严重损失的;
(三)滥用国防动员职权,徇私舞弊,侵害国家、组织和公民利益的;
(四)泄露国防动员秘密的;
(五)其他严重危害国防动员工作的行为。
第六章 附则
第四十六条 为抵御重大自然灾害、打击恐怖活动、制止社会动乱而在本省进行的动员活动,参照本办法执行。
在本省行政区域内开展人民防空、交通战备、国民经济动员工作,分别按照《中华人民共和国人民防空法》和《江西省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》、《国防交通条例》、《江西省国民经济动员办法》的规定执行。
第四十七条 各设区市人民政府、军分区可以根据本办法制定具体实施办法。
第四十八条 本办法自2003年8月1日起施行。

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狱政管理科学化论

江苏省司法警官学校 胡配军

摘要:狱政管理科学化是监狱工作科学化和法制化、社会化的基本条件,实践狱政管理科学化必须正确理解狱政管理科学化的内涵、认识狱政管理科学化的价值,理性对待狱政管理科学化的实践探索与存在的问题,并努力在新的历史条件下,切实推进狱政管理科学化。

以改造人为宗旨,不断推进监狱工作法制化、科学化、社会化,是新世纪中国监狱继承传统、开拓创新的重要战略举措,这一战略的稳步实施,有赖于监狱工作从各个层面上广泛推行,其中,作为监狱工作最集中概括和全过程表现的狱政管理,其科学化程度如何,不仅从根本上制约着狱政管理自身的质量与效果,而且在很大程度上影响着监狱工作的科学化乃至法制化、社会化。所以笔者认为,推进监狱工作的法制化、科学化、社会化,首要之义在于狱政管理科学化。
一、狱政管理科学化的内涵
狱政管理是监狱工作的基本内容,所谓狱政管理科学化,是指狱政管理在科学理念指导下,从狱政管理的内在规律出发,顺应现代科学技术发展要求,综合运用现代科学理论知识、现代科学技术方法与手段,不断作用于对罪犯的惩罚与改造,促进行刑活动经济和行刑效应的最大化。狱政管理科学化是狱政管理的工作目标,更是一个过程,它的内容、要求及其实现所标定的内涵与中国监狱工作的传统、现在以及未来发展状态下的诸多因素密切相关,所以狱政管理科学化具有相对性。在应然性上,它不应该仅是一种对狱政管理工作的前瞻,还应当是监狱工作在一定历史条件下的一种应然状态。其中最核心的因素有两个方面,即科学的狱管理理念和实事求是的狱政管理精神。科学的实质在于理性和求真。“科学就是用理性方法去整理感性材料。”(参见刘尧《关于教育评价学理论体系的思考》[J]《北京理工大学学报》社科版2003年第3期,第91-93页。)“我们可以最广义的把科学定义为理性活动。”(刘尧《教育评价及相关概念之辩析》[J]《中国教育评估》2003年第3期,第16-19页。)科学进化的历程就是理性分析取代盲目崇拜的结果。狱政管理的科学化,就是要使狱政管理工作首先合于理性,我们的狱政管理工作从工作开始时的组织设计一真到最终的结果核审,每个环节都应处于理性的指导和控制下;实事求是是马克思主义一贯强调的科学态度。哲学家罗素指出:“科学的实事求是,是指把我们的信念建立在人所可能做到的不带个人色彩、免除地域性及气质偏见的观察和推论之上的习惯。”(陈新汉著《社会评价论》[M]上海社会科学出版社会,1997年版第153页。)狱政管理科学化的又一层含义就是我们的狱政管理工作应该不因人异、不因地差地做我们能够做到、应该做到、不可以不做、必须做好的工作。两个核心因素是狱政管理科学化的统领,决定着狱政管理科学化的各个具体方面:
1、狱政管理思想的科学化。狱政管理思想要与人类刑罚文明的进程相一致;要从片面强调专政与管治思想向富有人性化的管理与服务思想转变;要符合现代科学发展的新要求;要在传承传统、扬弃经验的基础上不断创新,与时俱进。
2、狱政管理机制的科学化。狱政管理的机制要根据这一工作的发展要求,合理设置各个层级的管理机构;优化人员配置组合;专职化人员工作职责;科学地划分职能权限,做到分工明确、职责清晰、各司其职、职能互补。
3、狱政管理程序的科学化。在自由刑的整个行刑过程中,狱政管理发挥着计划、组织、指挥、协调、激励和控制等作用,贯穿于行刑过程的始终。因此,必须设计合理的管理流程,制定科学的管理程序,保证狱政管理的运作效应。
4、狱政管理手段与方法的科学化。狱政管理要紧跟现代科学技术的发展步伐,理性借鉴现代科学技术发展成果中具有普适性的手段与方法,运用于对罪犯的安全防范、三分工作、信息处置和激励管理,强化管理效能,提高管理水平。
二、狱政管理科学化的价值
我们所以致力于狱政理科学化,不仅是当前社会历史条件所决定,而且为监狱工作今后发展走向所要求。
1、狱政管理科学化是监狱工作实践三个代表的重要举措。“三个代表”是我们党在新时期、坚持和发展马列主义、毛泽东思想和邓小平理论的伟大思想结晶,是中国共产党在改革开放和市场经济新的历史条件下集体智慧的凝聚。它源于建设有中国特色社会主义理论的伟大实践,又高于实践,必将对社会主义今后的建设事业产生重大的指导意义。以“三个代表”重要思想为指导,发展社会主义监狱事业,必然要求我们在监狱工作中,率先以狱政管理为着力点,本着马克思主义“科学管理是生产力”的真理性认识,解放思想,实事求是,推进狱政管理科学化,使狱政管理在监狱工作中最具典型性、最有代表性地生动体现监狱先进生产力的发展,最直接地实践“三个代表”的第一要求。
2、狱政管理科学化是监狱开展政治文明建设成就的集中概括。党的十六大把建设社会主义政治文明作为建设小康社会、实现社会主义现代化的重要目标之一。这是我们党继提出建设社会主义物质文明和精神文明目标之后,提出的又一个具有划时代意义的文明建设系统工程。这里的政治文明,是指人类政治生活的进步状态,是人类在政治活动中形成的文明成果,包括政治结构、政治活动、政治制度等方面的有益成果。在国家由一元结构的政治社会转向政治社会与市民社会二元并存的结构格局以来,政治社会拥有的公共行政管理的文明问题受到了社会的广泛关注。狱政管理是社会公共行政管理的一个部分,也是其中一个非常特殊的组成部分,这种特殊性主要表现在它的管理对象不是一般意义上的普通公民,而是被我们称之为弱势群体的罪犯公民。文明管理是狱政管理的一项原则。从政治文明的高度解读狱政文明管理,就是要求我们对罪犯的狱政管理制度科学;运作罪犯改造的环境净化、设施先进;监狱人民警察执法公正、文明、科学;罪犯合法权益得到尊重与切实保障。狱政管理科学化既是狱政文明管理的前提,也是狱政文明管理的内容与载现。
3、狱政管理科学化是刑罚经济的必然要求。刑罚经济是与自由刑相伴生的一种刑罚要求,特别是在教育刑融入自由刑行刑过程之后,怎样在一个漫长的过程中,实现由社会、受害人与侵害人权益构成的复合正义,如何保证罪犯必然受到法定惩罚,同时也只受到法律该当的惩罚,并在刑罚的过程中,最充分地实现罪犯的再社会化一直成为引人重视的刑罚话题。 贝卡利亚在《论犯罪与刑罚》中主张:“为了不使刑罚成为某些人对其他公民施加的暴行,从本质上来说,刑罚应当是公开的、及时的、必需的,在既定条件下尽量轻微的、同犯罪相对称并由法律规定的”。([意]贝卡利亚著《论犯罪与刑罚》,中国大百科全书出版社1993年版,第109页。)刑罚经济是对刑罚活动的一种定性要求,其实质就是刑罚谦抑的价值理念。刑罚经济也是对效能的设定。它否定低效能的刑罚活动,主张把法定的、该当的刑罚恰如其分地施加于受刑人。如何做到刑罚的谦抑与保证刑罚的效能,一个最基本的方面就是推进狱政管理科学化,以科学的狱政管理活动与过程、严格依法行刑、杜绝法外施刑;合理使用行刑资源,杜绝资源浪费;兼顾复合正义,防止惩罚与改造的过剩与不足,从而保证惩罚与与改造的质量,达致行刑效率的最优化。
4、是适应当代国际人权斗争的迫切需要。罪犯的权益维护与保障问题,是当今世界普遍关注的问题,也是在国际政治舞台上,国与国之间进行政治斗争的重要方面。新中国尤其是上个世纪90年代以来,尽管我国在罪犯人权保障方面做出了很大努力,但是一些别有用心的国家仍企图以罪犯人权为借口,动辄向我国进行政治发难。为了适应国际人权斗争的迫切需要,我们应当大力推进狱政管理科学化,以富有人文色彩的监狱环境、富有人道的狱政管理、富有人性的罪犯改造、富有成效的改造效果,向世人展示我们对罪犯的权益保障并不仅仅停留于对罪犯基本权益的当前维护上,而是立足久远,从长计议,由特殊公民向普通公民延伸,以人性化改造为举措,向罪犯改造要权益,向改造效果要保障,以远远高于西方发达国家的改好率,回应西方对我国的人权攻击,蠃得我国在国际人权斗争中的主动。
三、狱政管理科学化的基础与突破口
新中国以来的狱政管理,以科学管理为原则,在狱政制度、管理思想、管理方法、管理手段、管理环境等方面,积极进行了大量狱政管理科学化的实践探索。以今天的科学视角来研读这种历史的探索活动,也许这些活动从总体上都还只是有待于科学演变的事物,但其中不乏狱政管理的积极成果。如依法、严格、科学、文明的狱政管理原则;在罪犯改造问题上的“三象”要求;改造罪犯的“三个延伸”;对罪犯进行“三分”的工作;为正确奖惩罪犯进行的记分考核;创建特殊学校与监狱区文化建设;《监狱法》的出台;现代化文明监狱建设;警民联防的社会化安全防范机制等,继承与吸收这些有益因素,正是我们今天讨论狱政管理科学化的基础与平台。
当然,我们更应当清楚,当前的狱政管理科学化是在新的历史条件下对狱政管理工作的高标杆定位,是对狱政管理工作突破传统与现状的新要求,因此要理性地审察狱政管理工作的传统与现状,找到狱政管理科学化实践的突破口。
1、狱政管理的法律法规建设虽然取得了不少制度成就,但中国传统文化根深蒂固的影响,使得狱政管理活动中的人治权威影响仍难根除。依法治监必须依法管理、依法行政。依法强调法治、履规,排斥着人治、任意。但少数民警不认真思考如何依制度办事,依规范管理,却总是努力营造个人权威,习惯于自己说了算,以人治代替法治。法治被曲解为是用法的威严去治、去吓犯人、去树、去立自己的威信。
2、监狱的器物建设经过现代化文明监狱创建活动的洗礼,虽然有了一定的改善,但监狱物态包括建筑与设施离现代科学的要求还有很大距离,科学含量偏低。一是经济欠发达地区的不少监狱条件仍很简陋,硬件设施不足、监控条件简单,现代科技手段如闭路电视监控、红外线报警系统、计算机网络管理只闻其名、不见其影。二是经济较发达地区的一些监狱建筑与设施在追求物质现代化的同时,并没有做到与现代行刑理念相同步。在人类刑罚史上,刑罚理念创新推动的每一次刑罚变革,如宾洲制、奥本制以及我国清末的监狱改良活动,都首先体现在监狱建筑设计的革新上。我国当前监狱建筑的每幢楼房都包含了许多功能,但组合而成的建筑群从整体上看,封闭有余,显现的主要是监狱安全这个重中之重的地位,而罪犯由获得阳光的天赋权利而生成的户外活动权却缺少应有的建筑设计;各个监狱建筑虽有功能上的分工,但是这些分工不能适应罪犯类型分类、分级处遇的需要,在一个监狱,尽管有若干监区、分监区的划分,而监狱建筑只能体现出罪犯分类和分级处遇的一般性。
3、监管安全工作抓得非常着实,但存在的着这样几个需要突破的方面:一是安全理念问题。为了保证监狱的改造安全,狱政管理过程中,有些监狱偏重于监狱安全的静态性,只许罪犯“规规距距”,人为地阻却民警与罪犯的在许多情况下的良性互动,忽视了监狱安全的本质在于动态性,以及对于绝大多数可改造和求改造的罪犯而言,秩序与安全,其实也是他们的需要,他们可以也应当是自觉维护秩序与安全的一种力量。二是安全资源配置问题。为了实现静态的安全,一些监狱不惜成本、不计代价,让民警严防死守,天天警钟长鸣。安全固然重要,需要确保,在适量资源发挥作用足以保证安全的情况下,过量地投入资源、混杂资源的效用,不仅会带来资源的浪费,而且会造成内耗。三是防范重点的问题。在不少监狱“管人头”防逃跑的措施设施相当得力和完好的情况下,罪犯的逃跑已实现多年的零指标,安全防范工作尚未能及时由防逃跑转向防罪犯安全生产事故、罪犯人际矛盾突发重大事件、以及罪犯心理异常突发重大事件。四是制防缺乏应有的地位。安全防范工作,监狱一般重在人防、物防、技防,对制度防范的价值认识不足。相对于人防、物防、技防来讲,制防是工作的前提与基础,也是人防、物防、技防能够协调运行的保证。目前,在整体上,监狱缺少具有系统性的安全防范工作制度,《监狱法》对安全防范工作的认识仅止步于警戒。
4、罪犯的考核与奖励,定量计分,量化考核,而量化的科学性不足。我国当前对罪犯考核与奖励的依据主要是百分制考核,以计分考核确定改造成绩,以改造成绩决定行政与刑事奖励。考核的量化便于把工作做得精细,但并不是每一项考核都可以量化,如罪犯思想改造,只适宜定性分析,不适合量化考核,人为给定分数易于带来弄权与主观随意性。罪犯的劳动改造分应占有适当的比例,但不能一味地唯劳动数量与质量是举。劳动的数量与质量可以与罪犯对监狱经济的贡献价值正相关,不能完全体现出罪犯真实的改造程度。监狱组织罪犯劳动,首先不是为了经济效益,而是基于改造的需要,因此在劳动的过程中,罪犯的劳动改造评价除了定量考察他的劳动数量与质量外,还应定性考察他的劳动态度、劳动技能、身体状况。另外,罪犯奖惩时,同样的改造成绩,在不同的地区会产生不同有时还相差较大的改造奖励,这让人难以理解,为什么同样的法律规制在不同地区不同人员的操作下,就会有评判结果的非同质化呢?
5、罪犯劳劳动改造过程中的生产管理是促进劳动改造效果的重要手段,但唯生产的管理在变相地蚕食着生产过程中的狱政管理。监狱生产是为服务罪犯劳动改造需要而实施的改造形式,监狱生产在客观上能够产生一定的经济效益,但这不应是监狱生产的指标追求。充其量只应在生产成本上尽可能地进行成本节约,避免浪费。然而当前监狱出于对经济效益的追求,生产的任务非常繁重。狱政管理在确保安全的前提下,主要帮助着监狱生产,并在向生产管理异化。狱政管理所肩负的对罪犯的惩罚与矫正、养成任务,变相地体现为劳动的强制与繁重、劳动岗位的适应、狱内劳动技能的提高,而罪犯的罪错意识转变、非常态行为的矫正、社会化思想与行为的养成,却得不到应有的重视与训练。
6、“三分”是对狱政管理科学化的积极探索,但“三分”流于表层,有待于细化。20世纪80年代以来,我国监狱开始了分类改造罪犯的实践探索,并逐步总结形成了“分押分管分教”的“三分”工作。“三分”工作为狱政管理的科学化提供了思想基础,但迄今为止的“三分”工作在“分”的问题上显得过粗。罪犯分类只能从性别、年龄和刑期上进行感性分类,在一个具体的监狱,无法根据罪犯的素质、危险状况组织实施理性的分层。没有这样一个前置的理性分层,罪犯的分管其实只能还是一体化管理,体现不出管理的层次。分教工作同样要取决于对罪犯的科学分类。目前监狱一般只能从文化教育方面,根据罪犯文化程度的差别分别进行文化教育,无法针对具体的犯罪类型进行专门性的思想行为疏导与矫正。
7、罪犯权益的尊重与保障是狱政管理的热点、难点,也是警囚矛盾在狱政管理中的焦点。狱政管理应当切实维护罪犯应有的合法权益,但什么是罪犯的应有合法权益,仅靠法律列举是不足以详尽概述清楚的,本着自然法的法则,许多权益只要法律没有禁止就应当有权,但是许多公民权利是和自由联系在一起的,当自由不在身边时,这些权利的行使就发生了困难,如罪犯的婚姻权。然而由于法律没有明文剥夺这种权利,所以又无法说罪犯不享有这些权利。实践中,不仅不同的监狱对些权利有着不同的态度,社会与监狱之间也会在一些权利有无的问题上存在理解差距。维护罪犯权益,还存在观念上的障碍。国家可以通过立法,禁止监狱法外施刑、可以通过法律要求民警不作为以尊重和维护罪犯权益,但有不少罪犯权益需要通过民警的积极作为才能实现,如罪犯合法的私有财产权、罪犯的婚姻家庭权,有什么能够保障民警一定积极作为呢?在观念上,一些民警把狱政管理的“人道”理解为“仁道”,对罪犯的权益不是给予应有的尊重与保障,而是出于一种怜悯心理,凭着自已的主观意愿“大方的施舍”,这就易使罪犯权益成为说不清、道不明;可能有、可能无;有时有 、有时无的东西。
四、狱政管理科学化的建议
1、加强立法研究、完善监狱法制。狱政管理科学化应当依法管理且有法可依。1994年的《监狱法》,尽管在监狱法制史上具有着重大的历史意义,但它的单行并仓促出台,使得这部狱法在在实践中暴露出诸多矛盾,导致狱政管理虽然有法,但有法难依。要加强监狱法的立法研究,完善监狱法制。 一是要对现行监狱法的内容结构进行研究,妥善调整解决刑罚执行、教育改造与狱政管理由于内容分章产生的地位并列的矛盾。这里有必要强调,狱政管理的外延是最宽广的,它内含着刑罚执行与教育改造。刑罚执行与教育改造从来都不具有脱离狱政管理系统的单列性。我们应当反思,为什么近年来的教育改造会成为“说起来重要、做起来次要、忙起来不要”的一种改造手段?其原因既和监狱的教育改造条件相关,与生产劳动繁忙有关,也和教育改造工作走出狱政管理部门另立门户的实际不无关联。二是尽快出台《监狱法实施细则》,以便对《监狱法》释疑解惑。由于《监狱法》立法的不周密、不详尽,许多条文规定的内容容易在实践中产生歧义,如“不致再危害社会”的规定,让人很难把握,因而离监探亲、假释等激励措施使用的概率很低。因为罪犯的人身危险性总是和一定的环境条件相联系,罪犯在狱内的人身危险性评定结论并不能完全代表他离开监狱后的人身危险性程度。三是对狱政管理活动进行实践总结,把其中的一些为过去的单行条例规定,但《监狱法》中没有相关条文的做法吸收进《监狱法》,如“严管”,在全国各地的狱政管理过程中,都在使用这种管理措施,但由于《监狱法》在罪犯行政奖惩的内容中未对此加以规定,因而严管成了有管理实用性但没有法律根据性的做法。四是在司法改革基础上,着眼于刑事执行一体化,研究制定统一的刑事执行法,结束多头行刑的格局,全面规范行刑过程中的所有狱政管理活动。这里要注意突破狱与刑的界限,狱与刑不仅具有指称的互异性,也具有指称的同一性。随着司法改革的不断推进,行刑社会化时代已经到来,在社区矫正的条件下,狱已不再有形,而刑实实在在。狱政在社区中演绎成刑务,实质上刑务就是社区内的狱政。
2、整合素质信息、做细罪犯分类。素质是个人先天遗传与后天努力共同作用的状态,是体现个人思想行为状况的标尺。罪犯素质是罪犯思想行为状况变化的晴雨表,重视罪犯素素质信息的整合加工,有利于我们做深做细罪犯分类工作。要从罪犯入监到罪犯出监的整个过程,根据罪犯分类的需要,采用个别谈话法、行为观察法、笔试测验法、心理测量法、技能测定法、身体检查法、社会调查法等方法,分阶段进行罪犯素质测定,广泛采集罪犯个体各方面的素质信息,及时进行综合分析评判,以素质状况为依据,对罪犯在感性分类的基础上,再作理性的分层。这样做,不仅便于狱政管理以层为面集中管理;也有利于狱政管理以罪犯个体素质为着陆点,使矫正、养成与激励能够对准罪犯素质缺陷,有的放矢。 因为罪犯所以犯罪,往往不是因为所有素质都低才导致了犯罪,可能是一两方面的素质问题就决定了他的犯罪下场,改造罪犯,就必须改变这种素质缺陷,分类罪犯,必然就必须对素质状况有所考虑。
3、合理利用资源,促进监管安全。监管安全是监狱工作的重中之重,是惩罚与改造罪犯的前提与基础。只有首先确保了监管安全,才能在改造人上下功夫。我们必须在思想上高度重视监管安全。但监管安全又是狱政管理工作系统的一个子系统,它是工作运行的一种动态环境。所以在资源的配置上,就存在理性对待监管安全的问题。我们固然要全力保障监管安全,要有足量的资源投入,但又必须是合理配置、适量投入且应当理性利用。否则,过多地将有限的监狱工作资源投入到监管安全防范中,必然影响着监狱其他工作的开展。现实中,监狱工作在安全防范上耗费的人力资源过多已是不争的事实,如何防范监管安全存在着非理性做法。加强罪犯的教育、引导、激励、让罪犯在安全中互助与自助,应当作为安全防范的手段,不能把罪犯整体都看成监管安全的破坏因素,真正破坏监管安全的只可能是其中的少数。可以有重点地对少数危险分子加级防范,必要时,专设监区或分监区,进行专门集中关押,专人专职看守,避免安全防范力度的平均化。我们还要认识到安全百分百,这只能是我们的需要与追求,但能不能做到、能不能长期保持,受到了许多因素的制约,让监狱不发生任何事故,在现实的条件下是不可能的,我们所能做到的是应当尽可能控制安全问题的发生,而不是妄想全面杜绝所有的安全问题。
4、转变物态理念、更新管理环境。监狱物态的存在形式,决定于监狱物态理念。新中国初期监狱的布建与设施,以“三个为了”理念为指引,具有特定历史条件下的适当性。历史在发展、社会在进步,现代条件下,从监狱存在到物态状况的理念都已经发生了很大的变化。监狱职能的单一化、监狱工作法制化、科学化、社会化、行刑活动人道化、文明化,传统监狱孤远僻辟的布局、简陋陈旧又缺乏系统性、协调性的建筑格局,以及滞后于现代科技发展的监狱管理设施,都与监狱的现代理念不相适应。要转变物态理念,从监狱物态只为罪犯管教服务出发,由司法部统一思想、统一规划,各省监狱系统积极响应、主动实施,实施一种战略转移——让监狱离田出山、近城便行;推进一项战略调整——加快监狱建筑设施的更新改造和新建,以现代化的监狱建筑设施融注体现人类行刑文明的当代发展。
5、狠抓队伍建设、提高管理技能。民警是狱政管理的主要力量,是狱政管理的核心要素。拥有一支精干高效的民警队伍,是做好狱政管理工作的必备条件。要狠抓民警队伍建设,从多方面提高民警管理技能。一是教育引导民警树立狱政管理是大管理的思想。要根据狱政管理科学化的需要,拓宽对狱政管理的内涵认识,突破狱政管理就是“管人头”的认识,把监狱的生产场景管理、生产过程管理、产品的工艺流程管理、三课教育的课堂管理、监区生活环境管理、监狱网络管理全部纳入狱政管理的范围,使狱政管理人才更具复合性。二是继续开展民警素质教育,提高民警的文化素养。要以“568”工程、“7910”工程和三年素质教育成就为基础,结合当代科学的发展状况,组织民警自学和助学现代科学理论知识,尤其是要开展好五项普及学习:即普及以“三个代表”为重点的当代政治理论知识学习;普及以现代法制理念为导向的监狱法律思想理论学习;普及以科学管理为内容的现代管理理论知识学习;普及以科学、文明为重点的人学理论知识学习;普及计算机基础与网络常识的学习。三是合理配置基层一线狱政管理警力。目前在全国绝大多数监狱,基层一线的狱政管理警力普遍不足。要尽快配齐配强狱政管理的警力,努力使基层一线的民警与罪犯的配比达到18%,在一线民警数量足额的基础上,对这些民警根据狱政管理各个类别岗位的不同需要,进行职业化的专门分工,相对固定他们的工作岗位,除非他们志愿或工作非但如此,不轻易对他们进行岗位变动,使他们能够在特定管理岗位上,经过长期的实践,成为具有符合岗位职责需要的专业特长的行家里手。四是调整激励举措,调动基层一线民警做好狱政管理工作的积极性。谁都知道基层一线的民警是最辛苦的,他们从事着最直接、最具体的狱政管理工作,长年和罪犯直接面对面,每个班次的工作时间都在10小时以上,每周的工作时间都在50小时以上,他们身处最危险的环境,承担着最直接的压力,但他们获得的报偿特别是监狱对他们的经济激励却与他们的贡献不成正比。要转变经济激励重领导轻群众的做法,在经济激励向一线倾斜的时候,一定要用制度规定必须向最低层的普通管教民警倾斜,而不是把大量的经济激励给了科大队级领导,更不应当不切实际地拉大科大队级领导与普通民警在经济激励方面的巨额差距,以避免挫伤并保护和调动民警工作的积极性。
联系电话:0511-4402639


投资产权式酒店的法律问题
(盛军华律师)

一、商业地产经营模式、法律关系及实例
二、产权式酒店涉及的法律关系
三、投资风险及防范
四、结尾


产权式酒店,起源于上世纪70年代的欧美国家,开发商将将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者像购买住房一样投资置业,将客房委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权,是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。作为一种房产投资模式,正确面对产权式酒店的利弊、谨慎投资、规避风险是最重要的。以下,我们简单分析投资产权式酒店的一些相关法律问题,以供广大投资者在投资类似的项目时进行分析参考。
第一部分:商业地产模式、法律关系及实例
商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点,有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买,理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面,一难是开发的商业地产用于整体出售时难找到买家,开发资金无法回笼;二难是自己经营时,不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力,无法尽快回收资金投入其他项目的开发,影响整体运作。开发商为了吸引投资者投资、将所开发的商业房地产顺利销售出去,便在开发经营模式上有所创新,“分割出售”、“售后返租”、“地产开发与商业运作同步并存”等开发经营模式应运而生。
一、 分割出租
开发商将商业房地产作统一规划,将商业地产分割,以长期出租方式招租。因为缺少统一的规划和有序的经营管理,这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润产生的风险,最后将变为开发商将商业地产出租后又以返租方式招商经营的情况。开发商与投资者之间建立的是租赁关系,以有委托经营或回租关系。
在我们代理的实际案件中,位于杭州市火车东站的杭州“东方商城”在开发初期采用的就采用将商城分割进行长期出租、一次性支付租金的模式回收资金,但该市场一直没有兴旺,开发商引进美家居开办家居市场后,虽有所改善,但与新时代市场、佳好佳市场等的火爆程度相比,仍无法相比。如果开发商无收益、资金缺少,投资者的投资面临的风险很大,纠纷将会不断产生。
二、分割出售
“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式,在让开发商快速回笼资金、减轻开发公司财务压力的同时,如果缺乏整体的规划、有效的管理,往往会为日后的经营种下了“不治之症”。商业地产一旦被分割出售,就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割,失去了它的整体性,这就会给日后的商业经营埋下隐患。一个不具有整体性或经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的,会酿成主力店不进,品牌店不跟,最后成为街头“大排档”的结局,实际回报与预期收益相差甚远。开发商与投资者是房屋买卖关系,往往会产生租赁或委托经营的关系。
“分割出售”模式开发经营的一个典型案例就是涌金广场。2001年9月16日,涌金广场购物中心开业,2002年6月宣布停业,营业时间不足10个月。2002年7月“广州白马”相中涌金广场,由于业主签约率低,8月31日退出涌金广场的租赁经营。由于投资者各有各的想法,经营管理公司很难进行统一管、统一经营的局面。目前,据一些媒体消息,涌金广场又要复出办一个时尚的服装市场,实行市场化运作、商场化管理,已进入招商阶段,预计不出意外在国庆前可开业。涌金广场能够有望复出,其中重要的一个因素是近300名业主的心开始“齐”了,能进行综合考虑、整体布局。
三、售后返租
“分割出售”模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割。为了弥补该模式的不足,解决商业地产经营中可能出现的问题,开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营,这就是所谓的“售后返租”模式。 售后返租有多种形式,包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等,宗旨是“以先销售后返租,同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。同时,因为售后返租必须附着于租赁行为,所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
据相关媒体报道,杭州的西湖时代广场是采用“售后返租”这种商业地产开发经营模式的。西湖时代广场位于西子湖畔,总建筑面积2万平方米,由开发公司采用“售后返租”模式开发经营。开发商在销售时将整个商场分割销售给众多投资者,再从各位业主手中将商铺统一租回,开业之初委托了杭州大厦输出品牌经营管理,西湖时代广场对投资者承诺的年回报率为9%,返租期为8年。
四、建设与经营同期进行的“地产开发与商业运作同步并存模式”
“地产开发与商业运作并存”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式,房地产商在开发商业地产之前,就先与知名商业企业结成战略联盟,房地产商在受让土地后、规划前,充分考虑项目商圈的市场需求,并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系,在开发过程中,让这些商业企业参与相关的工作,最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。与先建设后招商的传统模式相比,这种模式具有多种优点,即能吸引投资者的关注和购买信心,又能较大程度地保证该地产的商业增值空间,更适应变化中的市场环境。
位于文三路108号的“西溪数码港”就有点类似与该种模式,开发商将整个商场分割销售给众多投资者,同时签订将所购商铺统一返租给品牌数码企业经营数码市场的租赁协议,约定租期、租金等条款,房产开发与商业筹划一起进行,在商圈定位、市场分析、业态组合上达到比较好的效果。产权式酒店有些类似于该种经营模式。
五、专业担保公司介入投资性房产领域
对酒店经营模式不甚了解的投资者在产权式酒店投资过程中,前期不调查酒店开发商是否真的具有经营和担保实力,后期也不调查酒店的管理集团是否真的具有管理能力,只要看到高回报就匆匆购买,已经出现了一些投资风险的实例。产权式酒店的投资风险,让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔的“黄金屋”,为此,出现了产权式酒店为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保的这种销售模式,专业担保公司介入投资性房产领域,为投资者的收益提供一定条件的担保。

第二部分、产权式酒店涉及的法律关系
产权式酒店主要涉有二个法律关系,一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系,二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同法律关系(也有的是委托经营合同关系等)。当然,还不排除有其他如担保、抵押等法律关系。
(一)房屋买卖合同法律关系。
投资者首先与开发商签订房屋买卖合同,买方主要负有付款的义务、卖方主要负有交付符合约定的房产的义务,一定要注意产权清晰,拿到产权证,还要拥有对所购房屋的独立处置权。这与商品房买卖是相同的,购买前要审查开发商的主体资格(如营业执照)、审查房屋销售文件(如预售许可证、规划许可证等)及房地产权属证(如土地使用权证,土地用途、出让年限等)等;决定购买后,仔细认真地签署《商品房买卖合同》,特别注意房屋情况(如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等)、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。
(二)房屋租赁合同法律关系。
投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同,将房屋出租给酒店管理公司,根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的,以防止承租人不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报的不利情况。
(三)担保法律关系
产权式酒店存在投资风险,开发商为增强吸引力,为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保即专业担保公司介入投资性房产领域,为投资者的收益提供一定条件的担保。担保公司以专业的特长要对这一项目进行严格的考察和评价,如酒店经营效益、客房入住率、旅游资源的丰富程度,每年度收取一定的担保费用,以及一定的抵押实物,为酒店管理公司向投资者提供担保。
投资者(权益人)在与开发商(被保证人)签订购买合同后,可以得到一份由担保公司(保证人)出具的担保函以保障权益。在保证期间,若权益人回报率低于承诺时,权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任,并支付现金赔偿。为酒店管理公司履约进行监督、担保,以及无法履约时的代付赔偿。
保证担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系,成为一种“金三角关系”,使三方在某个目的上是一致的。由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保,可在一定程度减少购房者的投资风险。
(四)回购法律关系
有些开发商为消除投资者的投资顾虑,在销售时承诺投资者购房后满三年的,可以以原购买价将所购房屋出售给开发商,开发商保证回购,这其实在双方间形成的是一种附期限符条件的合同关系。附期限是指投资者购房满三年后,附条件是指原价格出售,在符合这二个条件的情况下,只要投资者要求履行该约定,开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。
依《民法通则》、《合同法》的相关规定,只要所符条件不违反法律、行政法规定的强制性规定,应属合法有效。在条件成立时,一方可以要求另一方履行合同义务。回购涉及到时间、条件、价格、税费承担、违约责任等内容,需通过合同加以明确约定。执行这种回购约定时,开发商的实力、经营状况就显得比较重要。
(五)期房转让法律关系
有些投资者与开发商签订购房合同后,在房地产权证未办出之前,因各种各样的原因将所购房屋进行出售,这属于期房转让。《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”,而国务院未出台具体规定,从该法看预售房是可以再转让的,但实际上在出卖方取得房地产权证之前进行的预售商品房转让是合同(权利义务)的转让,而非商品房的转让。取得预售许可证后的期房转让实为权利转让,分为两种情况:一种是预定权转让,转让性质属于预定合同的转让,按《合同法》规定应征得开发商同意;另一种是期权转让,即预售合同签署并登记备案后的期房转让,1、已付清房款的期房,转让不需要经过开发商同意;有按揭的情况下须经按揭银行同意2、没有付清房款的,转让需经开发商同意。关于预售商品房转让问题,不同城市有一些不同的地方性规定,像上海就规定“预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让,并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前,房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”,因此进行期房转让需具体问题具体处理,通过不同的法律措施保障合同当事人的利益。
如果确是房子不想要而原价转让,也可与开发商协商办理商品房预售合同终止手续、到房地产交易中心注销预售合同备案登记,与贷款银行办理终止贷款合同手续、注销抵押登记,手续办完后新受让方可直接与开发商签订商品房预售合同,办理预售合同备案,但终止预售合同通常要承担一定的违约责任,还涉及到能否办理“转按揭”手续、缴纳相关税费、合同登记备案手续等。还有一些购房者为了规避相关规定,在期房转让过程中,买卖双方一般在合同中约定,买方在签署合同或卖方交付房屋时支付房屋的首付款,在卖方办理出房地产权证(小产证)后,双方办理房地产权利过户手续,但此种转让中卖方往往会因房价大幅上涨而违约另行出售,需通过合同(如签订附条件合同、加强违约责任约定等方式)加以严格约束,保障合同当事人的利益。
(六)物业管理法律关系
产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅,因为有酒店管理公司的经营,无需另行聘请物业管理公司管理,但并非与物业管理无任何关系。业主还是有必要成立一个业委会或类似的机构,保管物业方面的资料(如竣工总平面图、设施设备的技术资料等)、管理专项维修基金等。还可以在与酒店管理公司的租赁合同到期后,及时进行续约或统一意见另行招商。
此外,还有按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。

第三部分:投资风险及防范
由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性,国家尚无产权式酒店行业专门法规,终端投资者(业主)的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题,当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则、担保法等法律法规及有关司法解释。投资风险产生在合同(购房、租房、担保等)的履行、按揭贷款的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享受等环节。 如下就部分投资风险及法律防范举例说明:
一、购房权利保障

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