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福建省人大常委会


福建省城市房屋拆迁管理办法
福建省人大常委会


（1993年6月4日福建省第八届人民代表大会常务委员会第三次会议通过 1993年6月8日公布 1993年8月1日起施行）

目 录

第一章 总则
第二章 拆迁管理
第三章 拆迁补偿
第四章 拆迁安置
第五章 法律责任
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强我省城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，结合本省实际情况，制定本办法。
第二条 在本省城市规划区内的国有土地上，按建设程序取得批准的建设项目，需要拆迁房屋及其附属物的，适用本办法。
第三条 本办法所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或个人。
本办法所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的合法使用人。
本办法所称附属物是指与被拆除房屋使用功能相关的设施。
第四条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改建，有利于经济发展和居民居住条件的改善。
第五条 拆迁人应本着先安置后拆除的原则，依法对被拆迁人给予合理补偿和妥善安置；被拆迁人应当服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第六条 福建省建设委员会是福建省人民政府城市房屋拆迁行政主管部门，主管全省城市房屋拆迁工作。
各地、市、县房地产行政主管部门或当地人民政府授权的部门（以下简称拆迁主管部门），主管本行政辖区内的城市房屋拆迁工作。
第七条 各地人民政府应当加强对城市房屋拆迁工作的领导。有关部门应根据各自的职责，支持拆迁主管部门做好城市房屋拆迁管理工作。

第二章 拆迁管理
第八条 单位或个人需要拆迁房屋及其附属物的，必须向拆迁主管部门提出申请，并提交建设项目的有关批准文件和拆迁计划、拆迁安置方案、产权归属证明等。房屋拆迁需要变更土地使用权的，必须依法取得土地使用权。
第九条 拆迁主管部门在受理拆迁申请之日起二十天内，应当做出批准或不批准的决定。批准拆迁的，发给《房屋拆迁许可证》，并发布房屋拆迁公告。拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
第十条 房屋拆迁公告应包括拆迁人、拆迁实施单位、拆迁范围、规划用途、搬迁期限、拆迁安置时间、安置房地点和拆迁期限等内容。
实施房屋拆迁不得超越经批准的拆迁范围和房屋拆迁公告规定的拆迁期限。
第十一条 拆迁范围确定后，拆迁区域内的所有房屋及其附属物和其他设施，不得改变原来用途，不得进行改建、扩建、拆卸、买卖、租赁、典当、抵押、借用、交换、赠与，正在施工的工程应立即停止施工。
第十二条 拆迁人委托拆迁的，必须委托有房屋拆迁资格证书的单位实施拆迁；自行拆迁的，必须经县级以上拆迁主管部门的审查批准后，方可进行。
拆迁主管部门不得接受拆迁委托。
有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当由当地人民政府组织具有房屋拆迁资格证书的单位实施统一拆迁。
第十三条 拆迁人在实施拆迁之前，必须依据房屋拆迁公告，将拆迁安置有关事宜书面通知被拆迁人，并做好拆迁区域内房屋的丈量、评估和居住情况的登记工作。
第十四条 房屋拆迁公告发布后，拆迁人应当在拆除房屋之前与被拆迁人就补偿、安置等问题签订书面协议，在书面协议签订之前不得擅自拆除房屋和附属物。
补偿、安置协议应当载明补偿形式和补偿金额、安置方式、安置用房面积和安置地点，搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任和当事人双方认为需要订立的其他条款。

拆迁人应当在搬迁期限内将拆迁安置补偿情况张榜公布，接受群众监督。
第十五条 拆迁人与被拆迁人对补偿形式、补偿金额、安置方式、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式、过渡期限和违约责任，经协商不能达成协议的，由批准拆迁的拆迁主管部门裁决；被拆迁人是拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。

当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起十五日内向上一级行政机关申请复议或向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。
第十六条 拆迁人和被拆迁人应当在拆迁协议履行完毕之日起三个月内向房地产管理机关办理产权注销、变更手续，同时向土地管理部门办理土地使用权变更手续。

拆迁人应当及时、完整、准确地做好被拆除房屋和拆迁安置补偿资料档案工作，填报拆迁安置补偿报表。在安置结束后六个月内，拆迁人应将拆迁安置资料档案报送拆迁主管部门。
第十七条 法律、法规对拆迁华侨和归侨侨眷房屋另有规定的，依照有关的法律、法规执行。
第十八条 拆迁主管部门在实施房屋拆迁管理中按规定收取拆迁管理费，收取办法由省建设委员会制定，按《福建省行政事业性收费管理规定》报批后执行。

第三章 拆迁补偿
第十九条 拆迁补偿实行产权调换、作价补偿、或者产权调换和作价补偿相结合的形式。
产权调换的面积按照被拆除房屋的建筑面积计算。
作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。
第二十条 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。
第二十一条 拆除用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按其原性质、原规模予以重建，或者按照重置价格给予补偿，或者由城市人民政府按照城市规划统筹安排。
拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予作价补偿。
第二十二条 以产权调换形式偿还的非住宅房屋，除本办法第三十七条规定的以外，偿还建筑面积与原房建筑面积相等的部分，按重置价结算结构差价；偿还建筑面积超过原房建筑面积的部分，按商品房价格结算；偿还建筑面积不足原房建筑面积的部分，按照重置价格结算。
第二十三条 以产权调换形式偿还的私有住宅房屋和企业的住宅房屋，以及自收自支的事业单位的住宅房屋，偿还建筑面积与原房建筑面积相等部分和异地安置应增加的建筑面积部分，按偿还房屋建筑安装造价、原房重置价结合成新结算差价。因建筑结构原因偿还建筑面积超过原房建
筑面积和异地安置应增加的建筑面积的部分，在10平方米（含10平方米）以内的，按偿还房屋建筑安装造价120％至140％结算；在10－20平方米的部分，按偿还房屋的成本价结算；超过20平方米的部分，按商品房价格结算。偿还面积不足原房建筑面积部分，按原房屋重置
价格结算。
第二十四条 以产权调换形式偿还房管部门直管的住宅以及国家机关、事业单位（自收自支的事业单位除外）的住宅房屋，偿还房屋建筑面积与原房建筑面积相等的部分和异地安置应增加的建筑面积部分不结算差价。因建筑结构原因，偿还房屋建筑面积超过原房建筑面积和异地安置应
增加的建筑面积的部分，按建筑安装造价结算；偿还房屋建筑面积不足原房建筑面积的部分，按原房屋重置价给予补偿。
第二十五条 拆迁出租的住宅房屋，在租赁合同期内，应当实行产权调换，继续保持原有租赁关系，但租赁合同有约定遇拆迁不保持原有租赁关系的除外。因拆迁引起原租赁合同条款变动的，应按规定办理租赁变更登记手续。租期届满的，承租人应将安置房归还产权人。
原租赁合同规定遇拆迁不保持原有租赁关系，所有权人要求实行产权调换的，拆迁人应按规定对所有权人进行产权调换；对确属无房的承租人，可以由拆迁人和出租人支持其购买安置房。
所有权人不实行产权调换又不租住安置房的，对所有权人按原房建筑面积的重置价结合成新结算给予补偿，对确属无房的承租人按下列规定进行安置：
（一）承租人租住安置房的，应按安置房建筑面积建筑安装造价10％至20％支付分配费；
（二）承租人购买安置房的，按本办法第二十三条规定计价结算。
第二十六条 被拆迁私有住宅房屋所有权与使用权同属一人时，被拆迁人不要求产权调换和安置的，按原房建筑面积的重置价补偿。被拆迁人不实行产权调换，但要求租住安置房的，对被拆迁人按原房建筑面积的重置价结合成新补偿，租住的安置房与原房面积相等的部分按建筑安装造
价10％至20％支付分配费；超过原面积部分，按建筑安装造价的20％至30％支付分配费。
第二十七条 原公、私房承租人要求购买安置房产权的，应征得原房所有权人的同意，按本办法第二十三条、第二十五条规定计价购买。
第二十八条 被拆迁人自行过渡的，在协议规定的过渡期内，拆迁人应付给被拆除房屋使用人临时安置补助费。逾期未予定居安置的，从逾期之日起每月应付给三倍临时安置补助费；超过半年的，每月应付给六倍的临时安置补助费；由拆迁人提供周转房过渡，逾期未予定居安置的，从
逾期之日起拆迁人应付给被拆除房屋使用人逾期临时安置补助费。
实行一次性定居安置的，拆迁人应付给被拆除房屋使用人搬家补助费；临时安置的，拆迁人应付给两倍搬家补助费。
第二十九条 因拆迁造成停产、停业的，停产、停业期间，拆迁人应按被拆迁人在册职工（含离退休人员）标准工资和物价补贴标准给予经济补助，并发给搬迁费用。对个体工商注册从业人员，按国有企业同行业职工平均工资给予经济补偿。
第三十条 因拆迁损坏相邻建筑物、构筑物和其他设施的，由拆迁人负责修复或赔偿。

第四章 拆迁安置
第三十一条 拆迁人应当依法对被拆迁人予以安置，安置用房必须设施配套，质量合格。
第三十二条 拆迁住宅房屋，一般以原居住面积或原使用面积（以下简称原面积）为基础，安排单元住房给予安置，并按下列规定办理：
（一）就地、就近安置的，按原面积安置。
（二）异地安置的（即由城市区位好的地段向区位差的地段迁移安置），除按原面积安置外，还应根据不同区位土地等级，以原面积为基数，在10％至70％幅度内增加安置面积或给予经济补偿。异地安置人均居住面积未达到六点五平方米的，按六点五平方米安置。
（三）承租公房而又不实际居住的，不予安置，但拆迁人应按产权调换的形式把相等建筑面积安置房偿还产权所有人。
被拆迁人要求按原建筑面积安置的，应当允许。
第三十三条 对被拆迁房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程性质，按照下列规定，分别实行就地、就近或者异地安置：
（一）被拆迁的区域用于市政工程、公用设施、公共福利事业等非住宅建设和国家特殊用房建设的，实行就近或异地安置；
（二）被拆迁的区域用于商品房综合开发、职工住宅建设的，一般应实行就地或就近安置。
第三十四条 未经批准，非营业性用房改作营业用房的，不予安置营业用房。
第三十五条 拆迁非住宅用房，除专项市政建设以及国家特殊建设外，按原房屋的用途和建筑面积，依照下列规定，实行就地或就近安置：
（一）拆迁学校、幼儿园、托儿所、医院、敬老院、影剧院等教育、文化、福利设施用房，应当按城市规划要求，优先就地、就近安置。
（二）拆迁商业、服务业营业性用房和拥有产权的私有营业性用房，一般应予就地、就近安置；无法就地、就近安置的，需经拆迁主管部门会同城市规划主管部门批准，可以按合理布局、方便营业的原则异地安置。
第三十六条 拆迁市政基础设施、公用建筑、绿地、管道等市政公共设施，拆迁人应根据市政建设有关规定，予以复建或给予资金补偿。
第三十七条 拆迁国家机关、房地产管理部门管理的国有非住宅房屋和国有商业、服务业的营业性用房，按原房建筑面积和用途安置，归还产权，不计差价。因建筑结构原因，超过原房建筑面积部分按建筑安装造价结算，不足原房面积部分，按重置价结算。
第三十八条 拆除违章建筑和超过批准使用期限的临时建筑不予安置，并由所有权人或使用人在房屋拆迁公告规定的期限内，自行拆除；逾期拒不拆除的，经拆迁主管部门批准，依法拆除，以料抵工。拆除未超过批准使用期限的临时建筑，除住房特困户给予安置外，其他不予安置。
第三十九条 拆除住宅实行一次性定居安置确有困难的，经拆迁主管部门批准，可以实行临时周转过渡安置。拆迁用于商品房开发而实行异地安置的，一般应一次性定居安置。
临时周转过渡安置用房应由拆迁人提供，对有能力自行解决过渡安置的被拆迁人应给予鼓励。
临时周转过渡时间，除不可抗力外，就地、就近安置的，最长不得超过两年；异地安置的，最长不得超过一年。

第五章 法律责任
第四十条 对有下列行为之一的，由拆迁主管部门视不同情节予以警告，责令停止拆迁，吊销有关拆迁证件，没收非法所得，并可处以3000元至30000元罚款：
（一）未取得《房屋拆迁许可证》擅自拆迁，或者未按《房屋拆迁许可证》的规定进行拆迁的；
（二）无《房屋拆迁资格证书》接受委托拆迁或委托无房屋拆迁资格证书的单位拆迁的；
（三）未与被拆迁人签订补偿安置协议或未对被拆迁人妥善安置，擅自拆迁或者超越批准范围拆迁的；
（四）擅自降低补偿安置标准，缩小补偿、安置范围的。
第四十一条 拆迁人无正当理由超过规定的拆迁期限、擅自延长过渡期限或者提供不合格安置用房的，由拆迁主管部门对拆迁人予以警告，责令其限期改正，并可处以5000元至10000元罚款。
第四十二条 被拆迁人违反协议，拒绝腾退周转房的，由拆迁主管部门对被拆迁人予以警告，责令限期退还周转房，并可处以300元至1000元罚款。
第四十三条 罚款按照规定上交财政、任何单位和个人不得截留、分成。
第四十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民
法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
第四十五条 拆迁工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十六条 故意扰乱拆迁工作秩序，煽动闹事，损坏或哄抢财物，强占房屋，妨碍拆迁主管部门工作人员执行职务的，由公安机关依照治安管理处罚条例的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第四十七条 本办法的补偿和安置房计价标准、增加安置面积办法、临时安置补助费和搬家补助费，由各市、县人民政府制定，报上一级人民政府审查批准后执行。
第四十八条 本办法应用解释权归福建省建设委员会。
第四十九条 本办法自1993年8月1日起施行。



1993年6月8日
　　2012年8月31日,第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议审议通过了《关于修改的决定》,对原有的《中华人民共和国民事诉讼法(试行)》进行了第二次修正。此次修正除了依然兼顾公正与效率这一民事诉讼的主题之外,为了更加体现简易程序中小额诉讼的效率第一原则,突破了两审终审制,增加了小额诉讼一审终审的法律规定。更加体现小额民事诉讼的便捷与高效。

　　一、亮点,亮在立法的原则突破

　　新修订的《民事诉讼法》第一百六十二条规定:“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件,标的额为省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的,实行一审终审。”该条内容规定了诉讼标的额较小的简单民事案件的一审终审制度,应该说是民事诉讼制度的一大突破,也是新修订的《民事诉讼法》的一大亮点。

　　(一)突破民事审判两审终审制度

　　我们知道,中国的诉讼制度设计基础是两审终审制,民事诉讼也不例外,除了特别程序以外,一般的民事诉讼都要经过两级法院的审理才能终审。而此次《民事诉讼法》的修订,大胆地突破了两审终审制度,对标的额在省、自治区、直辖市公布的上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的简单民事案件,实行一审终审。

　　(二)体现当事人诉讼权益与实现成本的相当性原则

　　任何诉讼都有诉讼成本,民事诉讼也不例外。每一个民事诉讼都存在一定的诉讼成本,而诉讼成本的基本构成包括法院的司法资源投入和当事人的诉讼费用支出。因此,最大限度地控制诉讼成本,就成为诉讼制度设计的一个重要标准,最主要的要求就是诉讼权益与实现成本之间要具有相当性。那种不管案件大小和难易程度,一概适用同样繁杂的诉讼程序,往往造成用较大成本来实现较小权益这一得不偿失的公正。新修订的《民事诉讼法》中关于小额诉讼制度的设立,在很大程度上控制了“小权益、大成本”浪费式诉讼模式,最大限度地降低了法院司法资源的投入,也节约了当事人的诉讼费用支出。

　　(三)快速保护权益,让受益于公正的群体更加扩大化

　　两审终审制在诉讼模式上给予被告方更多的救济途径和机会,重点保护的是被告方诉讼权益,但不管案件的大、小、难、易,不管权利人有多急,一概适用两审终审制,就没有充分考虑对原告方权益保护的及时性,这种忽视对原告方权益的及时保护,也有悖民事诉讼中平等保护当事人权益原则,也使得公正受益者的范围局限于被告。新修订的《民事诉讼法》中关于小额诉讼制度的设立,对一些诉讼标的较小的简单民事案件实行一审终审,更多的考虑对原告诉讼权益保护的及时性,让受益于公正的群体更加扩大化。

　　(四)提高基层法院权威,把小纠纷解决在基层

　　新修订的《民事诉讼法》中小额诉讼制度的设立,对诉讼标的额较小的简单民事案件赋予了基层法院的终审裁判权,是在一定程度上提升了基层法院和基层法官的权威也是充分分利用基层法院司法资源,把大量较小的矛盾纠纷化解在基层新举措。

　　二、难点,难在司法的难以把握

　　小额诉讼制度的设立,既是亮点,在很大程度上说,又是难点,特别是给法院的审判工作带来新的挑战。

　　(一)、适用范围难以准确把握。

　　从新修订的《民事诉讼法》第一百六十二条的规定来看,法律只是笼统地给出了小额诉讼的两个适用条件:一个是适用简易程序审理的简单民事案件,另一个是标的额在省、自治区、直辖市公布的上年度就业人员年平均工资百分之三十以下。从这两个条件来看,都只是条件式的原则规定,对小额诉讼的适用范围没有具体明确的规定。

　　1、何为“简单”,难以把握

　　《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条以排除法明确规定了基层人民法院适用简易程序审理的简单民事案件范围。该条规定:第一条　基层人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定审理简单的民事案件,适用本规定,但有下列情形之一的案件除外:(一)起诉时被告下落不明的;(二)发回重审的;(三)共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的;　　(四)法律规定应当适用特别程序、审判监督程序、督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序的;(五)人民法院认为不宜适用简易程序进行审理的。从这条规定来看,基层人民法院受理的大部分民事案件都可算作简单民事案件。以前只是适用简易程序的条件,对当事人诉讼权利影响不大,还有二审这一司法救济途径。现在作为小额诉讼的一个条件,案件有可能就被一审终审,当事人也会因此失去司法救济途径,对当事人影响很大,更加难以把握。

　　(二)诉讼标的,难以把握

　　从新修订的《民事诉讼法》第一百六十二条的规定来看,法律只给出了标的额在省、自治区、直辖市公布的上年度就业人员年平均工资百分之三十以下这一上限条件。因为这是一个动态的数据,具有数字的变动性和时间的阶段性,这些不确定性给我们确定标的数额带来难度。如一个案件跨越两个年度时如何确定小额诉讼上限标准。在具体案件类型中出现以下情况如何处理:分期付款案件,到期部分不足小额诉讼上线,但加上未到期部分就超过上限;有主从债务之分的案件,主债务不足小额诉讼上限,但加上从债务就超过上限;债务在诉讼期间不足小额诉讼上限,但随着时间的推移,债务在不断的增加,导致超过小额诉讼上限;诉讼标的为物品时,如何计算标的数额。等等这些,都给该适用条件中的标的数额的确定带来一定的困难。

　　(三)适用的案件类型难以把握

　　从新修订的《民事诉讼法》第一百六十二条的规定来看,只有标的限制和案件难易程度限制,并没有案件类型的限制。诸如离婚、赡养等涉及身份权纠纷同时具有符合小额诉讼条件的财产给付内容的争议,能否适用小额诉讼的规定予以处理;还有,混合诉讼请求能否适用小额诉讼程序的问题。比如人身损害赔偿案件从标的和难易程度都符合小额诉讼的条件,但同时提出赔礼道歉的诉讼请求,此种混合诉讼请求的情况能否列入小额诉讼也有待于研究。

　　(四)标的数额的确认时间难以把握

　　既然标的数额作为小额诉讼的适用条件,那么,什么时候确定是否适用小额诉讼程序就要予以考虑,由谁来确定也不明确。立案庭确定,对案件还没有深入审理,有承办法官来确定,随意性很大,没有制度上的约束和监督。这个小额诉讼标的数额的确定,到底是在立案阶段,还是在审理中予以确定,也有待于研究。

　　(五)司法救济途径难以把握

　　任何一项司法制度,或者说诉讼程序,都要有一定的司法救济途径作为保障。此次修订的《民事诉讼法》第一百六十二条只是规定了小额诉讼一审终审,没有相应的监督机制和救济途径。比如,当事人在诉讼过程中对小额诉讼程序的适用提出异议,法院将如何做出处理;当事人在小额诉讼过程中不提出异议,等待判决结论出来后在对使用小额诉讼程序提出异议,法院将如何做出处理;尽管小额诉讼一审终审,不能上诉,但当事人坚持不服判决而提出申诉,法院又将如何做出处理。如果对于当事人在各个阶段的异议都不予理睬,势必会造成司法救济途径不畅通,逼着当事人走信访等非法律途径。这都是我们在小额诉讼的审判中一定会遇到的问题,也需要我们去研究解决。