吉林省保护地质遗迹的若干规定

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为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，提高住宅装修生产的工业化水平，引导住宅产业现代化快速发展，国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房，如果精装质量还可以的话，那么就可以省去了自行装修的麻烦。

一、毛坯（清水）与装修整合，和毛坯（清水）与装修分拆两者的区别

对于将修一次到位的成品房（全装修房）或菜单式装修，房企设计了不同的精装房交易结构，主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式，是指房企和购房者只签订商品房买卖合同（约定精装交房标准）。购房款包括了毛坯（清水）房屋和装修工程款两部分，房企开具不动产销售发票。
拆分模式，是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订，房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人（大多数时候房企不参加）签订，装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》，如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的，也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款，房企出具不动产销售发票，装修公司出具房屋装修发票（发票也有可能有比较混乱的安排）。

二、毛坯（清水）与装修分拆的目的

关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作，房地产企业的主要目的一般在于以下几种：

（1）所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”，房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法，给人一种“赠送”或“白给”的感觉，增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”，对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。

（2）类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法，比如应对限价，变相加价，争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作，一定程度上可以规避价格限制，或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。

（3）实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税､土地增值税，拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售，在一定情形下（不是必然能实现税收优化），将毛坯和精装分拆销售可避税（有时对买卖双方都有利可图）。比如，精装修与房屋未分开的，应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开，房屋按销售不动产缴纳5%的营业税，精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是，卖毛坯赠精装（款）（在售房赠送过程中，房地产公司赠送是有前提的，这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送，不属于“无偿赠送”）的安排有时可能带来负面的税收影响，需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。

（4）可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看，需要提前确认收入，如果将毛坯和精装分开，那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲，只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点，如此感觉上“毛坯先交付，精装后交付”的做法（涉及二次交付问题），控制开发节奏，配合招商进展，可以提前确认大部分的收入。

（5）为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题，主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话，房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担，把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”，此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的，房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”，买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去（各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见）。另外，一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜，不便房企出面。

（6）还有可能是搭售（捆绑销售）行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台，构筑产业战略合作上下游产业链，实施住宅集成装修，达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务，房企从中也分得一杯羹（由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务，有的收服务费、有的收中介费，名目不一）。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务（代收代付、施工协调等）。

三、毛坯（清水）与装修分拆的法律属性

对于房企将毛坯（清水）与装修分拆的上述行为，国家和地方尚未见到有过相关管理文件，法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥，存在居间的法律关系；如果房屋装修款由房企代收代付，则存在代收代付的结算法律关系；如果精修款由房企承担（房企赠送购房者装修基金大礼包），则存在第三人代为给付的法律关系。总之，这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同一般是合法有效的。

那么分拆安排，是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢？《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕53号）批复如下：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的，笔者以为，只要没有明确约定两份合同的包容关系，仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为，不论两份合同的签署的主体是否相同。

实践操作中，房屋装修比较容易引发纠纷，可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同，或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同，或者主张装修合同属于承揽合同的性质，购房者要求停止装修并主张解除装修合同等，发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了，则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。


文/武志国 woo_eye@qq.com

天津市人民政府


关于修改《天津市渡口安全管理办法》的决定
天津市人民政府


《关于修改〈天津市渡口安全管理办法〉的决定》已经市人民政府批准，现予发布施行。


市人民政府决定对《天津市渡口安全管理办法》（1991年市人民政府令第33号）作如下修改：
一、将第一条修改为：“为加强渡口安全管理，维护渡运秩序，确保人民生命和国家财产安全，根据国家法律、法规和有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。”
二、将有关条款中的“交通主管部门”和“市交通局”修改为“交通运输主管部门”。
三、将第四条第一款修改为：“在本市通航水域内设置或迁移渡口，均需由当地交通运输主管部门审核，按管理权限分别报区、县以上人民政府审批；跨区、县渡运的应先征得对岸区、县人民政府同意。公安、工商、河道等主管部门对渡口的管理，按有关规定执行。”
四、将第十二条中的“郊区”改为“区”。
五、将第十三条中的“《天津市水上治安管理暂行规定》”修改为“水上治安管理有关规定”。
六、将第二十二条修改为“违反本办法的，由港监部门给予警告、吊扣有关证书，并可处1000元以下罚款；违反水上治安管理有关规定的，由公安机关予以处罚，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。”
七、将第二十四条删除。
八、将第二十六条修改为：“本办法自发布之日起施行。”
有关条款序号作相应调整。
本决定自发布之日起施行。
《天津市渡口安全管理办法》根据本决定作相应的修正，重新发布。

天津市渡口安全管理办法

（1991年2月23日市人民政府发布1998年1月6日根据市人民政府《关于修改〈天津市渡口安全管理办法〉决定》修订发布）

第一章 总 则
第一条 为加强渡口安全管理，维护渡运秩序，确保人民生命和国家财产安全，根据国家法律、法规和有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市河流、水库等通航水域内的常年性和季节性渡口。
第三条 市和区、县政府交通运输主管部门设置的港航监督机构（简称港监部门）对辖区内渡口实施统一安全监督管理。

第二章 渡口管理
第四条 在本市通航水域内设置或迁移渡口，均需由当地交通运输主管部门审核，按管理权限分别报区、县以上人民政府审批；跨区、县渡运的应先征得对岸区、县人民政府同意。公安、工商、河道等主管部门对渡口的管理，按有关规定执行。
修建渡口应先征得河道主管部门同意再办理有关手续，经河道主管部门参加验收，合格的方可启用。严禁私设渡口摆渡载客。
第五条 渡口应设在岸平水缓的地方，须建立简易码头、阶梯，并备有上下乘客的跳板。跳板要牢固，雨天、霜冻季节要有防滑设施。
渡口两岸要设立《渡口守则》牌。
第六条 市区设置的渡口（含企事业单位设置的专用渡口）由设置渡口的单位或部门管理。
新四区、县境内河道、水库的渡口和民间渡口，由渡口所在乡、镇、村分级管理。
乡、镇政府或村委会应指派专人主管渡口工作，主要职责是：组织渡口的渡运，检查、维护渡口安全和秩序，安排渡船维修，落实渡工的承包合同及报酬。
第七条 各区、县港监部门在现有编制内必须配备有一定专业知识的专职干部，负责所辖渡口的安全监督工作。区、县港监部门在行政上受当地政府交通运输主管部门领导，业务上受市港监部门指导。
各区、县港监部门所需经费，从当地交通管理费收入中统筹解决。
第八条 市交通运输主管部门制定渡口的收费办法和标准，报市物价局核准后，由市港监部门监督实施。

第三章 渡船管理
第九条 新造（购）渡船的，市区须报经市港监部门批准；郊区、县须报经当地港监部门批准。
第十条 船舶参加渡运的，应由其管理单位办理营运手续，领取《船舶检验证书》、《船舶所有权登记证书》、《中华人民共和国交通部水路运输许可证》，并向船舶检验机关申请检验、丈量、核定乘客定额及航行范围；船名及乘客定额，应在船舶明显处标示。
渡船改建后，需变更乘客定额或渡运点的，必须重新检验、丈量、核定。
第十一条 渡船必须按照国家规定保持合格的技术状态，并按规定配备航行工属具、安全设备和救生设备。
第十二条 各区、县应对老旧、失修的船舶分期、分批予以更新，凡未经修复、检验合格的船舶一律不得继续使用。
新四区、县及乡、镇政府每年应拨付一定数额的经费和材料，用于渡船的维修、更新及安全设备的添置；村有的渡船，也可采取民办公助的办法予以解决。具体办法由区、县政府制定。

第四章 渡工管理
第十三条 渡工应由思想品德好，身体健康，并有一定驾船技术和经验的人担任。机动渡船的驾驶员、轮机员，必须经港监部门按船员考试的有关规定考试发证，非机动渡船的渡工经考评发证，方准参加渡运工作；集体、个体渡船的渡工还须持公安部门颁发的《船民证》，并依照水上
治安管理有关规定接受公安机关的治安管理。
第十四条 渡工必须履行下列职责：
（一）遵守水上交通安全规章制度，遵守核定的乘客定额和船舶抗风等级标准；对乘客抢渡、拥挤或强渡的行为予以制止，并不得开航；在遇洪水、大风、浓雾或有其他危险的时候，必须停止渡运。
（二）宣传乘船安全常识，维护渡口运输秩序；不得酒后驾船或将渡船交给无证人员驾驶。
（三）对渡船应经常检查、维修、保养，发现漏损要随时报告并及时修复。
第十五条 对认真履行职责、安全无事故及对渡口、渡船管理做出显著成绩的渡工，区、县及乡、镇政府和交通运输主管部门应酌情给予表扬和奖励。

第五章 渡运安全
第十六条 渡船载客要严格执行乘客定额，不得超载；乘客过渡时，严禁抢渡和强行过渡，要服从渡工指挥。
第十七条 乘客不得携带易燃、易爆、放射性和剧毒物品上船，需要渡运危险品的，应按危险品运输管理的有关规定办理；牲畜过渡时，应专次渡运，不得与乘客混载。
第十八条 在节日、集会、集市及大型文体活动等渡口运输繁忙时，应增加渡船或渡运次数，并由乡、镇政府和村委会组织治安护卫人员维持渡口运输现场的安全工作。
第十九条 严禁在渡口码头区两侧50米内及航道中游泳和停靠渔船。
第二十条 严禁在渡口岸边及坡下倾倒垃圾、粪便和其他废污物品，保持渡口环境整洁。

第六章 事故处理及处罚
第二十一条 发生渡运事故，必须立即报告当地港监、公安部门，并在区、县和乡、镇政府统一领导下，积极组织抢救、处理。
第二十二条 违反本办法的，由港监部门给予警告、吊扣有关证书，并可处1000元以下罚款；违反水上治安管理有关规定的，由公安机关予以处罚，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十三条 被处罚者对处罚不服的，可在15日内向上级主管部门申请复议，或按《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，向人民法院起诉。

第七章 附 则
第二十四条 港监部门对辖区内渡口实施安全监督管理中的罚款，全部上交同级财政部门；执罚时，使用市财政局统一印制的票据，并建立严格的票据领用、缴销和结算、对帐制度。
第二十五条 本办法自发布之日起施行。



1998年1月6日