论城市房屋拆迁补偿安置/王卫洲
作者:法律资料网 时间:2024-07-04 06:54:25 浏览:8764
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作为一名律师，根据多年的办案实践，笔者以为绝大部分拆迁纠纷是由于补偿安置不能达成一致引发的，很多当事人来电咨询说遇到拆迁，不知道拆迁应该怎么补偿，很多当事人来电咨询说遇到拆迁，不知道拆迁应该怎么补偿，当事人最关心的问题仅是如何补偿、如何安置，补偿安置问题实际上是拆迁的核心问题。
笔者为避免当事人权益受到侵犯，特对拆迁补偿安置从法律角度进行探讨和分析，希望能够对遇到拆迁的朋友有所帮助。
一、拆迁的概念
“拆”，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除； “迁”，是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。房屋拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为（这其实是指城市房屋拆迁）。
由于我国立法以及社会环境等各方面条件的限制，农村房屋拆迁立法还不完善，至少不存在一部统一的集体土地拆迁法规，大部分地区对农村房屋拆迁走的是地上附着物的形式，这对农民来讲其实是很不公平的，这个问题我将在谈土地征收的时候予以解析。
二、拆迁需要什么样的程序和条件。
拆迁应当在符合法定条件的前提下并按照法律规定的程序进行。
城市房屋进行拆迁的应当依据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁裁决工作规程》等相关法律规定进行，在取得《拆迁许可证》后拆迁工作方可实施。
简单的说拆迁的基本条件即是否具备拆迁人资格就是项目单位是否有拆迁许可证。需要作出说明的是颁发拆迁许可证应当具备（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。也就是我们平常所说的五大要件。
关于拆迁应当具备的基本条件在法律上规定的很明确的，应该是比较容易看懂的，在具备以上基本条件下还应该按照法定的程序来进行。笔者认我国城市房屋合法的拆迁形式应当归为两类，一是协商拆迁，即拆迁人与被拆迁人对于拆迁有关的事项能够达成一致，双方签订拆迁拆迁协议，按照协议的约定进行拆迁和补偿安置；二为强制拆迁，在符合法定条件的前提下，按照法定的程序进行拆迁工作，但被拆迁人没有正当理由拒绝拆迁的，可以由有关部门强行进行拆迁。强制拆迁又会分为行政强制拆迁和司法强制拆迁笔者将在其他章节中解析，本文不再详细的进行阐述。
协商拆迁即具备拆迁五大要件的前提下，应当按照如下程序进行，1、房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。2、拆迁人与被拆迁人应当依照城市房屋拆迁管理条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。3、被拆迁人搬出被拆迁的房屋，拆迁人实施拆迁。
如果双方难以达成拆迁协议的可以申请由房屋拆迁管理部门裁决。双方达成拆迁协议后被拆迁人反悔的，拆迁人可以直接向人民法院起诉或者申请民商事仲裁。对于强制拆迁的法定程序将在其他章节中详细解释，本章不在阐述。
三、拆迁房屋应当如何进行补偿。
1、拆迁补偿安置中存在的问题。
在拆迁过程中当事人争议最大、最容易引发矛盾的环节，一方面导致被拆迁户的权益受到了侵犯、一方面导致建设项目工程工期拖延笔者认为在我国城市房屋拆迁安置国中存在以下严重的问题。
（1）拆迁补偿安置不全面。按照现行法律的规定，拆迁补偿的范围为被拆除的房屋及其附属物、被拆除的未超过批准期限的临时建筑物。但是事实上，被拆迁人在拆迁过程中的损失除建筑物的价值以外还有更重要的部分——国有土地使用权，拆迁的真正目的就是要取得房屋及其附属物的土地使用权，而且，“合法取得的土地使用权应当属于公民的财产权并受到相应的保护。”基于这些法律规定，笔者认为拆迁补偿安置国中对被拆迁户的国有土地使用权予以忽略，而且我国法律规定提前收回国有土地使用权的应当予以补偿，房屋所有权与土地使用权是不能分离的，拆迁房屋自然构成土地使用权的灭失，故在拆迁过程中仅对被拆房屋及其附着物进行补偿是明显的不合理的。
（2）拆迁补偿标准偏低。按照《条例》的规定， 第二十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。但在实践操作中往往补偿标准会低于市场标准，特别是对于被拆迁房屋区位价值、用途价值拆迁人一般会采取的避免的方式回避。特别是拆迁评估往往不会正确的评估被拆迁房屋的价值，很多时候拆迁人指定的补偿标准就是评估单位作出评估结果的唯一依据。
（3）拆迁补偿不及时。“房屋拆迁补偿不及时的情况在我国非常严重。拆迁人往往在还不具有对被拆迁人进行补偿的资力时，就开始拆迁行为，导致被拆迁人长期得不到相应的补偿，对被拆迁人的正常生活造成了巨大的影响，严重侵害了被拆迁人的财产权利。”
这些如何问题得到解决呢，笔者以为拆迁过程被拆迁户的权益受到侵犯的根本原因就是双方的地位实力不平等的原因，作为拆迁人器进行的工程项目往往是政府希望早日完成的工程，所以在实施拆迁过程中拆迁人才去的措施在形式一般都是合法的，如被拆迁人长期的不配合拆迁，将会面临着行政裁决和强制执行，有时候条件符合还会先予执行，所以拆迁人往往不会答应被拆迁人的要求而是走强制执行的司法或行政程序。笔者以为这类问题若想得到解决，应当对症下药从根本上治疗。
四、解决补偿安置问题的对策。
1、加强立法，限制强制执行，提高强制执行的门槛。如果强制执行的条件定的太低，开发商往往不会与被拆迁人真诚的去谈判，平等的去协商，再者拆迁本来应当属于民事行为，政府干涉太多总不利于事态的正常合理发展，国家目前正在制定新的拆迁法规，对于被拆迁人的合法权益将加大保护力度。
2、对于被拆迁的房屋应当如何补偿安置，笔者根据多年承办拆迁案件的实践经验认为，拆迁实际上属于一个民事行为，关于其如何让补偿应当由当事人自行的协商，可以由货币补偿、房屋产权产权调换、货币补偿加产权调换。
货币补偿即将被拆迁的房屋及其附属物和因拆迁给被拆迁人带来的直接损失等折合成货币的形式，以金钱来进行补偿的补偿方式。
产权调换即不以货币进行补偿，而是拆房补房，以房屋产权来进行补偿安置。
货币补偿加产权调换即对于拆迁的房屋按照一定的标准进行估价并以货币的形式补偿，同时为被拆迁人解决住房问题，发给安置房屋或廉价出售给安置房的补偿安置方式。
第一种和第二种是拆迁条例中规定的方式，笔者以为在实践中单纯的货币安置或者产权调换基本上是不可行的，拆迁人与被拆迁人应当以第三种方式进行补偿，即对于被拆迁户的房屋和附属物以货币形式进行补偿，并对其进行房屋安置。
3、健全拆迁过程的听证、评估等事项的实施机制和监督机制，使这些程序能够真正的实现其价值，加强被拆迁人在拆迁过程中的参与权和监督权。
笔者作为一名拆迁律师，对于目前我国城市房屋拆迁补偿安置存在的问题提出一点见解，希望对当事人维护自己合法的权益有所帮助。
财政部、教育部关于印发《国家助学奖学金管理办法》的通知
财政部、教育部
财政部、教育部关于印发《国家助学奖学金管理办法》的通知
财教[2005]75号
国务院有关部委、有关直属机构，各省、自治区、直辖市财政厅（局）、教育厅（局），教育部直属高等学校：
为体现党和政府对普通高校贫困家庭学生的关怀，帮助他们顺利完成学业，激励他们勤奋学习、努力进取，并在德、知、体、美 等方面得到全面发展，国家决定设立“国家助学奖学金”。现将《国家助学奖学金管理办法》印发给你们，请遵照执行。
附件：国家助学奖学金管理办法
二OO五年七月六日
国家助学奖学金管理办法
第一条 为进一步做好资助高校贫困家庭学生工作，帮助他们顺利完成学业，激励他们勤奋学习、努力进取，并在德、智、体、美等方面得到全面发展，特设立国家助学奖学金。
第二条 国家助学奖学金由中央政府出资设立，面向全国公办全日制普通高等学校（以下简称“高校”）在校本专科学生中的贫困家庭学生。分为国家奖学金和国家助学金两种形式。
国家奖学金的资助对象为高校中家庭经济困难、品学兼优的全日制本专科学生。国家奖学金额度为每人每年4000元，每年资助5万名学生。
国家助学金的资助对象为高校中家庭经济特别困难的全日制专科学生。国家助学金以资助家庭经济特别困难学生的生活费为目的，标准为每人每月150元，每年按10个月发放，每年资助约53.3万名学生。
第三条 国家奖学金的基本申请条件：
1、 热爱社会主义祖国，拥护中国共产党的领导；
2、 自觉遵守宪法和法律，遵守学校各项规章制度；
3、 诚实守信，道德品质优良；
4、 在校期间学习成绩优秀或全国统一考试成绩优秀；
5、 家庭贫困，生活俭朴。
第四条 国家助学金的基本申请条件：
1、 热爱社会主义祖国，拥护中国共产党的领导；
2、 自觉遵守宪法和法律，遵守学校各项规章制度；
3、 诚实守信，道德品质优良；
4、 勤奋学习，积极上进；
5、 家庭经济特别困难，生活俭朴。
第五条 高校可按照上述国家奖学金、国家助学金的基本申请条件，分别制定相应的综合测评办法，并根据学生家庭经济状况、思想道德、学习状况、校规校纪等具体指标对学生进行评审。
第六条 国家助学奖学金按年度申请和评审。每年9月开始受理申请，当年10月31日前评审完毕。
第七条 学生可根据国家助学奖学金申请条件，按学年向所在学校申请（每学年一次，符合条件的学生可连续申请），并递交《国家奖学金申请表》或《国家助学金申请表》（见附表1、2），但在同一学年内不得同时享受国家奖学金和国家助学金。
第八条 国家助学奖学金的评审程序如下：
1、财政部根据中央高校和地方高校上一年度在校本专科学生人数，于每年9月1日前确定并下达对各中央主管部门和各地的国家助学奖学金预算及分配名额。分配名额时，对西部地区的高校适当予以倾斜。
2、中央主管部门和各地财厅（局）（会同教育主管部门）按照财政部确定的国家助学奖学金名额，确定各高校的国家助学奖学金名额。对农林、水利、师范、民族、地质、矿产、石油、航海等专业的学生占在校生比例较大的高校适当倾斜。
3、各高校根据上级主管部门下达的国家助学奖学金名额，受理学生的申请材料，组织等额评审，并在正式确定资助学生名单之前，按照公开、公平、公正的原则，将初审合格学生名单向全校师生公示，以放置不正之风，杜绝弄虚作假行为。
4、公示结束后，由由各高校每年10月31日前将正式确定的获资助学生名单按照隶属关系分别报送中央主管部门或省教育厅（局）、财政厅（局）备案。
第九条 各中央主管部门和各省财政厅（局）（通过省教育主管部门）在接到各高校上报的国家助学奖学金获资助学生备案名单后，于15日内将资金全部拨付给高校。
第十条 国家奖学金由各高校统一发放给获奖学生本人；国家助学金由学校按月发放给学生，或直接打入学生每月的伙食卡。
第十一条 各高校要切实加强管理，认真做好评审和发放工作，确保国家奖学金真正用到品学兼优的贫困家庭学生，确保国家助学金切实用于学生生活开支。
第十二条 各有关部门必须严格执行国家有关财政法规和本办法的规定，对国家助学奖学金专款专用，不得截留、挪用和挤占，同时要接收财政、主管机关等部门的检查和监督。
第十三条 各省、自治区、直辖市及计划单列市由本级财政安排专项资金，参照本办法设立本地区的政府助学奖学金，可以称为“XX省（市、区）政府助学奖学金”。具体资助人数及实施细则，由各省自定。
第十四条 本办法由财政部、教育部负责解释。
第十五条 本办法自发布之日起开始执行。原《财政部、教育部关于印发<国家奖学金管理办法>的同志》（财教[2002]）33号）同时废止。
附件：
1. 附表1.doc
http://www.moe.edu.cn/edoas/xinxichayue/showaccessory.jsp?fileid=1018&filetype=application/msword&filename=附表1.doc&filetypeclass=1
2. 附表2.doc
http://www.moe.edu.cn/edoas/xinxichayue/showaccessory.jsp?fileid=1020&filetype=application/msword&filename=附表2.doc&filetypeclass=1
最高人民法院研究室关于奸污女知青案件有关问题的电话答复
最高人民法院研究室
最高人民法院研究室关于奸污女知青案件有关问题的电话答复
1986年10月21日，最高人民法院研究室
陕西省高级人民法院：
你院陕高法研（1986）30号请示收阅。关于处理强奸、奸污女知青的申诉案件，应该按照我院法（办）发（1986）21号文件的精神办理。具体案件的处理，可以掌握如下界限：
一、对于用暴力、胁迫或者其他手段强奸女知青的；利用职权或者乘人之危，引诱奸污女知青的；以玩弄女性为目的，引诱奸污女知青，情节恶劣的，应当维持原判，驳回申诉。对于原来以反革命罪判处的，应当改变定性。
二、对与女知青恋爱过程中发生两性关系的；女知青自愿与他人发生两性关系，没有造成严重后果的，应予以改判，宣告无罪。
附：陕西省高级人民法院关于奸污女知青案件有关问题的请示报告
陕高法研〔1986〕30号
最高人民法院：
据各地、市法院反映当前历史遗留问题中“奸污女知青”案件比较突出。主要是由于对中央的政策理解不同，有的主张纠正，有的主张维持，以致久拖不决。根据各地、市法院反映，主要有以下三种意见：
一、1978年有关文件规定，“对于迫害下乡知识青年和强奸、奸污女青年，教唆青年犯罪的，要坚决打击，依法惩办”。根据这个文件，奸污女青年是依法惩办的对象，故对因与女知青通奸、与女知青乱搞两性关系或男女知青发生的性行为，原以“奸污女知青”或“破坏知青上山下乡”罪判处的，应当维持原判。
二、在1978年有关文件下发后判决“奸污女知青”罪，应当维持原判。但该文件下达前原按照1970年和1973年有关文件精神处理的“奸污女知青”案件，除“干部利用职权，为非作歹”，而奸污女知青情节恶劣、后果严重的可以维持原判外，对其他奸情问题以奸污罪或破坏知青上山下乡罪判处都是错误的。因为，上述两个文件并未把“奸污”列为犯罪，只规定“强奸上山下乡女青年的，要依法严惩”。“干部利用职权，为非作歹的，要撤职查办”。撤职查办并不等于统统逮捕判刑，只能对其中手段残忍，情节恶劣，后果严重的追究刑事责任，犯什么罪判什么罪，但不能以“奸污”罪判处。
三、1978年有关文件中规定的“奸污女青年，教唆青年犯罪的，要坚决打击，依法惩办”和1970年有关文件中规定的“干部利用职权，为非作歹的，要撤职查办”的精神是一致的，即依法惩办的是利用职权，为非作歹，奸污女青年，手段残忍，情节恶劣，后果严重的。对他们当时以“奸污女知青”或“破坏上山下乡”罪惩处是对的。但当时由于“左”的思想指导，有的处刑畸重，对仍在服刑的，应当改判，适当减轻其刑罚。对因受“左”倾错误路线影响，把男女青年双方自愿的通奸和男女未婚青年之间自愿的性行为等一般违法或者道德问题当作犯罪惩处是错误的，应改判纠正，宣告无罪。
我们认为第三种意见是正确的，妥否，请批示。
1986年8月14日
